本世紀，墨爾本將超越悉尼成為澳大利亞的最大城市。

墨爾本的歷史

墨爾本始建于1836年。早在19世紀50年代隨著“淘金熱”的興起，墨爾本得以快速發展甚至曾一度超過悉尼。

 
聯邦建立之初，墨爾本和悉尼人口規模彼此相當約為50萬人左右。但是到了20世紀末，悉尼人口超過墨爾本約60萬人成為澳大利亞的最大城市。

 
一直以來，墨爾本的優勢表現在制造業。而悉尼則得益于金融服務與傳媒等新興行業的發展。

但是到本世紀，隨著墨爾本城市的發展和人口的快速增長，墨爾本將一反過去一個世紀“第二”的稱號，超越悉尼再次成為澳大利亞的最大城市。

 
繼2000悉尼奧運會舉辦之后，悉尼城市發展便開始走下坡路。究其原因，或許是獲得世界矚目后所產生的“自大心理”作怪；亦或是上個十年規劃不佳所導致的遺留問題。當時負責城市規劃的人士普遍認為悉尼這座城市已經“飽和”。

 
目前，悉尼人口領先墨爾本約35萬人。但是這種差距正在以每年2萬人的速度在縮小。如果按照現在的速度，墨爾本將在2030年左右取代悉尼成為澳大利亞的最大城市。

為什么墨爾本的人口增長速度會超過悉尼？

答案是：墨爾本具有悉尼所無法比擬的優勢——城市邊緣的經濟適用房。早在2002年，時任維州州長的Kennett曾宣布墨爾本人口到2030年突破500萬的規劃。事實上，墨爾本按照現在的發展速度在2021年就將突破500萬人口大關。正是基于當時的規劃，墨爾本開始向西擴建，即對距離中央商務區不到40km范圍內進行開發包括Caroline Springs和Tarneit等地區。這僅僅是墨爾本“改頭換面”的開始。

 
過去十年內，墨爾本西部城市Wyndham和Melton成為澳大利亞人口增長最快的兩個地區。每年新增人口約2萬人。

 
根據2007年11月公布的2006年人口普查結果，墨爾本的人口增長速度非常驚人。與曾經看上去遙不可及的悉尼之間的差距在不斷縮小。

墨爾本與悉尼兩座城市的政治理念截然不同。墨爾本走的是2030規劃（人口超過500萬），另一個則保持“城市已經飽和”的觀點。正是這種截然不同的政治理念造就了彼此迥異的長期發展命運。

澳大利亞統計局（Australian Bureau of Statistics，簡稱ABS）3月份公布的數據表明兩者之間的差異更為顯著。截至2016年6月的一年里，墨爾本新增人口10.8萬人。悉尼同期新增人口為8.3萬人?；仡櫮珷柋窘ǔ堑?80年里，沒有哪一年的人口增速可以與上述期間匹敵。悉尼的住房成本越來越高、越來越讓人望而卻步；相比之下墨爾本的情況卻好的多。

 
尤其是在邊緣地區，墨爾本的獨棟屋價格以“3”起但是悉尼相對更偏的地區同樣的房屋價格卻往往以“5”起。價格差異顯著。

 
墨爾本的成功秘訣就藏在墨爾本的東部和西部地圖中。我們看到墨爾本蓬勃發展的西部地區完美地彌補了Werribee和Deer Park及Melton城市發展邊緣地帶的缺口。這些地區距墨爾本中央商務區僅不到40公里。

 
墨爾本東西部地區發展

此外墨爾本東部新建房產也大都矗立在Cranbourne和Officer地帶，距墨爾本中央商務區僅50公里。

 
上個財年，Melton-Wyndham新增人口1.8萬人；Casey- Cardinia走廊新增人口1.7萬。這兩個地區的人口增長占到了墨爾本整體人口增長的1/3。

 
截至2050年，墨爾本將發展成為一個具有800萬人口的城市。根據官方到2031年的預測再加上我們的計算，自2016年開始的35年內，Melton-Wyndham將新增66萬人，而Casey-Cardinia將新增50萬人。

因此，這樣規模的人口增長也就為這些地區的房地產行業相關就業崗位提供了保證。人口增長需要修建配套的公路、鐵路、住房、購物中心、學校、醫院、辦公樓和廠房等。

 
墨爾本光西部地區發展截至到2050年將新增3.3萬個工作崗位，約為現有崗位的兩倍。此外，已規劃的西部配電項目預計也將無法滿足西部員工往返中央商務區通勤需求。

 
此外，本世紀30年代將新建一座跨河通道。但是我認為在Footscray地區建一個類似Parramatta的市郊就業中心，以轉移Maribyrnong和Yarra跨河需求也是一個不錯的解決方案。

 
墨爾本東部地區，我們認為不需要加寬Monash干道也能滿足未來Casey-Cardinia地區新增25萬名就業人口通勤需求。

 
此外，墨爾本東部走廊地區會形成大大小小的商業中心。當墨爾本人口增長至800萬時，工作崗位不能太過于集中在單一區域。

 
墨爾本在轉向東南部（通過Cranbourne和Berwick到Pakenham地區）發展之前一直圍繞丹頓農山脈（Dandenong Ranges）的沖擊土壤進行發展。但是Pakenham一帶已經到了通勤距離極限，即距離中央商務區55公里。
 

20世紀90年代，墨爾本開始重新規劃（同期悉尼卻未有任何舉動）。隨后墨爾本的城市發展中心從東部開始轉為將西部也納入進來。

 
東部擴展雖然同樣重要，但是正是西部的發展使得墨爾本的風貌發生了全面改觀。墨爾本實現了澳大利亞人以可負擔的價格購買獨棟屋的夢想。

 
當人口增長到800萬人時，墨爾本將發展成為一個橫跨Melton和Pakenham地區100公里的大城市，沿著各類城市走廊形成多個小型中央商務區（mini-me CBDs），自然障礙如Maribyrnong河流也將不再是問題。

 
更有意思的是，到2050年墨爾本就城市規劃而言與美國的洛杉磯相似。后者在San Bernardino和Santa Monica之間擴建了120公里，人口為1300萬。

 
無論是現在還是到本世紀中期，洛杉磯的城市結構密度要比墨爾本大。這表明墨爾本城市進一步密集的空間。洛杉磯城市內也分布著很多小型中央商務區，像山谷地區的San Bernardino和Orange地區的Anaheim 和 Irvine。即使有著便利的高速公路網，洛杉磯的城市規劃其實根據當地地理風貌很和諧地劃分為若干個相關區域。

 
相比洛杉磯，美國另外一個雙城——達拉斯-沃思堡（Dallas-Fort Worth，簡稱DFW）更適宜用來和墨爾本進行比較。達拉斯-沃思堡兩個城市中心之間隔著一條50公里長的高速公路。DFW城市規劃同樣綿延100公里，包括美國兩個主要增長區域即Collin和Denton地區，這兩個地區的增長堪比墨爾本城市邊緣地區的發展。

 
2016年DFW人口720萬，較上一年度增加14.3萬人。DFW城市規劃運營良好。這座雙城是在相對開闊的平地上進行擴建，各中央商務區錯落有致，因此在適宜通勤范圍內提供可負擔的住房。

 
與墨爾本相比悉尼企業總部更多。就像紐約的企業總部比DFW多得多一樣。但是買房人和求職者更傾向于選擇這樣的城市，即房價可以負擔且與首府城市就業中心具有合理通勤范圍的城市。這也就是為什么本世紀墨爾本發展快于悉尼的原因所在。